稼働率は、何%で計画すべきか

収支計画をつくるとき、いちばん結果を左右するのが稼働率です。そして、いちばん願望が入りやすい数字でもあります。

目標ではなく、分かれ目から置く

「稼働率70%を目指す」という置き方をすると、計画が目標の言い換えになります。先に確かめるのは、何%を下回ると赤字になるかです。

48% 例：家賃15万円・清掃1.2万円／回・平均単価1.4万円の場合の分かれ目

分かれ目より15ポイント以上高い稼働が必要な物件は、条件が厳しいと考えます。

分かれ目が45%の物件と、65%の物件では、必要な運営の精度がまったく違います。65%が分かれ目の物件は、繁忙期を外すとすぐ赤字になります。

余裕をどれだけ見るか

実務的な目安として、分かれ目より15ポイント以上高い稼働を前提にしないと成り立たない物件は、条件が厳しいと考えます。

• 分かれ目45% → 想定60%：15ポイントの余裕。多少の落ち込みに耐えられます
• 分かれ目60% → 想定65%：5ポイントしかありません。1か月の不調で赤字に転じます

季節の振れ幅を、年平均で隠さない

年平均60%でも、内訳が「繁忙期85%・閑散期35%」であれば、閑散期は毎月赤字になります。年平均で黒字なら問題ないというわけではありません。いちばん低い月を、資金繰りで越えられるかを確かめます。

最初の3か月は、低く見込む

掲載直後はレビューがなく、上位に表示されにくいため、稼働は上がりにくい傾向があります。最初の3か月は想定より20ポイントほど低く見込んでおくと、資金の見立てが崩れません。

記載の数値は一般的な目安であり、物件・地域・時期によって変わります。実際の判断は、ご自身の条件でご確認ください。