民泊新法の180日制限と、どう付き合うか

住宅宿泊事業法（民泊新法）で営業できるのは、年間180日までです。この上限は、収支の組み立て方そのものに影響します。

毎日埋める前提は、そもそも成り立たない

365日のうち180日。稼働率に直すと約49%が上限です。「稼働率80%を目指す」という設計は、住宅宿泊事業では成立しません。

ここで考え方が2つに分かれます。

寄せるほうが、手元に残りやすい

同じ180日でも、平日を含めて平均的に埋めるより、単価の高い時期に寄せるほうが売上は大きくなります。週末、連休、地域の行事、繁忙期。この時期を優先的に開けます。

運営の手間も、日数ではなくチェックイン・アウトの回数で増えます。連泊が入りやすい時期に寄せると、同じ日数でも清掃の回数が減ります。

日数の数え方に注意する

• 数えるのは「人を宿泊させた日数」で、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までで計算します
• 1泊でも宿泊があれば1日として数えます
• 自治体によっては、条例で営業できる期間や区域がさらに制限されています

3つ目は特に重要です。物件を決める前に、その自治体の条例を確認します。「平日は営業不可」といった上乗せ規制がある地域があります。

上限を外したい場合

180日では計画が成り立たない場合、旅館業（簡易宿所）か特区民泊という選択肢があります。日数の上限はなくなりますが、設備や用途地域の条件が厳しくなり、初期費用も上がります。

どれが合うかは物件の条件で決まります。先に許認可の型を決めてから物件を探すほうが、遠回りになりません。

記載の数値は一般的な目安であり、物件・地域・時期によって変わります。実際の判断は、ご自身の条件でご確認ください。