転貸できる物件は、どうやって探すのか

賃貸型民泊でつまずく最初の関門は、物件そのものではなく貸主の承諾です。契約書に「転貸禁止」と書かれている物件が大半で、無断で始めれば契約解除の対象になります。

ただし、承諾が取れる物件は確実に存在します。探し方に順番があります。

募集条件で、先に9割を落とす

一件ずつ問い合わせる前に、募集情報の段階で絞れます。

• 「事業用可」「民泊相談可」の表記があるもの最短です。数は少ないものの、確実に話が進みます
• オーナーチェンジ物件・一棟貸し管理組合の制約が及ばない場合があります
• 分譲マンション管理規約で民泊を禁止していることが多く、貸主が承諾しても始められません
• 築古の戸建て貸主が個人で、判断が早いことがあります

分譲マンションは、貸主の承諾だけでは足りません。管理規約の確認が先です。ここを飛ばすと、承諾を得たあとで進められなくなります。

聞く順番を間違えない

1. 01 問い合わせ前 用途を確認する 募集条件と管理規約で、転貸と民泊が禁止されていないかを先に見ます。
2. 02 初回接触 仲介に事業用として相談 個人の住まい探しではなく、事業として借りたい旨を最初に伝えます。
3. 03 交渉 運営体制を示す 近隣対応・原状回復・賃料の3点への答えを1枚にまとめて渡します。
4. 04 契約時 書面で承諾を取る 特約か別紙の承諾書として残します。口頭では引き継がれません。

分譲マンションは、貸主の承諾だけでは足りません。管理規約の確認が先です。

最初の連絡で「民泊をやりたい」とだけ伝えると、多くの場合その場で断られます。貸主が心配しているのは、民泊そのものではなく近隣トラブル・原状回復・賃料の滞りの3つです。

貸主の心配に、先に答える

• 近隣騒音の連絡先、深夜の対応、ゴミ出しの管理をどうするか
• 原状回復どの範囲を原状回復するか、退去時の取り決め
• 賃料稼働に関係なく毎月支払う。保証会社の利用、敷金の上乗せ

この3点をまとめた1枚を用意して持っていくと、話の進み方が変わります。断られる場合も、理由がはっきりします。

承諾は、必ず書面で

口頭の承諾は、担当者や所有者が変わると引き継がれません。賃貸借契約書の特約か、別紙の承諾書として残します。許認可の申請でも、書面の提出を求められます。

記載の数値は一般的な目安であり、物件・地域・時期によって変わります。実際の判断は、ご自身の条件でご確認ください。